La formulación de una coordinada política de construcción de viviendas deberá estar basado en dos segmentos principales: la construcción de viviendas sociales por parte de entidades del Estado y la construcción de viviendas de clase media y de bajo costo por los promotores del sector privado. Se requiere diseñar una política y condiciones específicas para cada promotor de proyectos de viviendas, sea público o privado.
Por otro lado, considero que como parte esencial de un plan hay que crear facilidades de créditos y mejores condiciones y oportunidades para los compradores de medianos y bajos ingresos, pues sin adquirientes con préstamos accesibles y con tasas de interés viables más bajas para la clase media y trabajadora, será muy limitado lo que se pueda construir y vender en el mercado.
Una política de vivienda debe basarse en facilidades al promotor-constructor y al comprador-cliente, pues ambos forman parte de la misma ecuación de soluciones. La política de desarrollo y financiamiento de la vivienda para la clase media y la vivienda de bajo costo es una parte integral de una política económica y de reducción de los déficits sociales. Existe en el país una gran demanda de viviendas de bajo costo para la población trabajadora y empleados formales e informales.
Por su efectos y encadenamientos sobre la economía, la creación de empleos, el uso intensivo de insumos y materiales y las soluciones de inclusión social, la política de construcción y financiamiento de viviendas es una parte fundamental de las políticas públicas que recomendamos.
Construcción Pública.
El Estado tiene ahora una institución que construye viviendas sociales y algunos residenciales de clase media, el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI). Pero también construye la Oficina de Supervisora de Obras del Estado y hasta el Ministerio Administrativo de la Presidencia, que por objetivos políticos construyen proyectos habitacionales desde Palacio Nacional con recursos directos del Presupuesto. Las dos entidades deberían ser fusionadas y trasladadas al Ministerio de Obras Públicas, para no duplicar esfuerzos y mantener excesos de gastos. Debe crearse una filosofía de real racionalidad del gasto y de las instituciones.
El INVI igual tiene ahora un rol mediatizado y depende demasiado de recursos del Presupuesto, que son escasos. No genera sus propios fondos y no financia a promotores privados, se limita a construir viviendas con los aportes del Gobierno. No creo que construya 1,000 viviendas al año. La meta del INVI debería ser, como mínimo, construir 10,000.00 apartamentos al año de 50 M2 a 60 M2, de costos entre RD$ 600,000.00 y RD$ 750,000.00, si el solar es donado por el Estado, con tierras del CEA o los Ayuntamientos.
Se debería promover más de 10,000 viviendas al año conconstructores privados y recursos de financiamientos bancarios, de Fideicomisos de Inversiones y del Presupuesto, que tendrían un costo global de RD$ 3,000 millones o US$ 50 millones.
Sin embargo, el INVI además de construir directamente proyectos, debe también facilitar, crear y estructurar proyectos y servir de facilitador del sector privado en terrenos del Estado seleccionados por el Gobierno en todo el país, bajo determinadas criterios, costos y precios de venta, y otorgar mediante licitación pública esos proyectos habitacionales a promotores privados. Serían viviendas para los más pobres. El INVI debe reinventarse y cumplir un rol más moderno y con mayor autonomía financiera del Gobierno Central.
Además, puede buscar compradores de la empleomanía pública de bajos salarios, que serían los clientes que paguen sus hipotecas con intereses subsidiados y a 25años. En resumen, el Gobierno debe reformar y modernizar al INVI y ampliar sus funciones y políticas de desarrollo de proyectos y de financiamiento de las viviendas del nicho exclusivo de viviendas para los niveles de pobreza urbana y rural.
Construcción Privada y/o Pública Privada.
Sin embargo, el grueso de la construcción de urbanizaciones, residenciales de apartamentos y viviendas para la clase media y media baja, la debe promover, financiar, construir y vender el sector privado. Pero el Estado debe facilitar con cambios de políticas públicas y medidas concretas, la promoción y ventas, facilidades de financiamiento de las viviendas y ayudar a invertir en la infraestructura e instalar los costosos servicios eléctricos y plantas de tratamientos de aguas.
En mi opinión, la clave es que existan programas de financiamiento en la banca y las asociaciones con plazos más largos y más bajos intereses para el adquiriente, pues la clase media baja y trabajadora necesitan tener cuotas mensuales de RD$ 10,000 a RD$ 13,000.00 en préstamos hipotecarios de 25 años, con tasas fijas al 8 o 9 %. Los intereses más altos son inviables para la clase trabajadora. Una cosa es el crédito para el promotor-constructor y otra es para el comprador que es de clase media baja y de bajos recursos.
Por otro lado, hay serios problemas prácticos en la obtención de las licencias de Medio Ambiente, pues se tardan de 10 meses a más de un año, en particular para urbanizaciones. Es un laberinto burocrático con criterios muy discrecionales de cada experto o jefe. Igual, hay un serio problema en obtener los títulos deslindados y lotificados por solares. A pesar de que se ubican las coordenadas por satélite fácilmente, cuando viene el factor humano, la dilación administrativa para sacar un título de propiedad puede durar hasta un año.
Esto paraliza los préstamos en los bancos comerciales y las asociaciones, pues no pueden prestar como antes con las Cartas Constancias. Existe un serio problema en todo el tema del deslinde, titularización y división de solares individuales, pues sin el título no se puede financiar la vivienda y esto afecta tanto al promotor como al comprador.
Los distintos reglamentos y normas para aplicar la ley 189, complican y atrasan los proyectos. Los reglamentos deben ser unificados y con normas vinculantes y coherentes entre Ministerio de Obras Públicas, el INVI, el Ayuntamiento, Ministerio de Medio Ambiente, las EDES para la conexión eléctrica y otras instituciones que forman parte de la clasificación dentro de la ley.
La Ventanilla Única que existe en teoría nunca ha funcionado. Por eso se necesita una reforma administrativa de la Ventanilla Única, necesaria para agilizar los procesos de permisos, la clasificación y flexibilizar sus exigencias. Debe ser más fuerte y vinculante. Recomiendo una revisión y unificación de criterios de los reglamentos vigentes, para que la ley se aplique más rápido y de forma eficaz.
La Ley de Mercado Hipotecario y Fideicomiso 189-11 es muy buena y será vital para el desarrollo de proyectos de viviendas de bajo costos, de menos de RD$ 2.4 millones la unidad. Por otro lado, la banca y la normativa prudenciales de créditos hipotecarios no está preparada para estos clientes, muchos de los cuales tienen dinero, pero son informales y son difíciles de tramitar por los bancos. Esto se resuelve con cambios en las normas prudenciales y los bancos creando agentes de créditos especializados para este nicho.
Pero como ya expresé, la política de crédito de la banca y asociaciones tiene que ser reformada, para que los clientes de medianos y bajos ingresos puedan acceder a préstamos de largo plazos. Las normas prudenciales deben modificarse más a las características del comprador de bajos recursos. El uso de la figura del Fideicomiso y sus beneficios y exoneraciones es muy bueno y estimulará a los promotores y compradores de viviendas.
Hay que buscar un equilibrio para el crédito hipotecario. Difícilmente un adquiriente de vivienda de bajo costo, entre RD$ 1.0 millón a RD$ 2.0 millones, pueda reunir las condiciones de ingresos familiares, documentación y exigencias para acceder a un crédito bancario para la compra. Se ha avanzado bastante, pero es muy difíciltodavía, para implementarse una política ambiciosa de 35,000 unidades al año en todo el país. Pues hay que construirlas, pero hay que venderlas rápidamente en el mercado.
Existen fórmulas de tener tasas diferenciadas para los compradores de viviendas, tasas de interés subsidiadas, entre el Estado y la banca-asociaciones, mayor liquidez especializada con planes de reducción del encaje legal selectivo como ya se ha realizado y, sobre todo, la creación de un Fondo de Financiamiento de la Vivienda.
Sugiero crear el Fondo de Financiamiento de la Vivienda bajo la figura jurídica de la Fiducia, de capital mixto, de segundo piso, bajo la Ley 189-11, que crea y regula los fideicomisos. Debe ser privado y administrado por expertos. Por ejemplo, se pudiera crear el Fondo con un capital pagado inicial de RD$ 10,000 millones, de aportes de cada banco, asociación y entidad financiera. El Banco Central podría liberar un porcentaje del encaje legal, bajo el compromiso de dedicar esos recursos para nutrir el Fondo de liquidez para destinar a los préstamos hipotecarios.
El Fondo estaría administrado por un Consejo de Directores de las entidades inversionistas o por los fideicomitentes que se escojan. El Director General sería un profesional banquero experimentado, nombrado por el Consejo de Directores del Fideicomiso. Se crean mecanismos de captación de fondos, como colocación de bonos a mediano y largo plazo, letras, créditos blandos nacionales o externos, bonos hipotecarios para vender a las AFP y compañías de seguros, vía los Puestos de Bolsas y los Fondos de Inversión Inmobiliarios, autorizados por la SIV y SIPEN.
Con un capital semilla de RD$ 10,000 millones, podría tener recursos de RD$ 50,000 millones. Después gradualmente se aumentaría el capital, la captación de fondos y su capacidad de créditos. El Fondo de Financiamiento y sus instrumentos de captación deberían tener incentivos fiscales y desgravaciones por lo menos por 5 años. Por ejemplo, los bonos y letras que emitaserían exonerados del pago del Impuesto sobre la Renta. Las AFP que inviertan podrían recibir facilidades de la Superintendencia de Pensiones. El objetivo de captación es indispensable, porque existe mucho dinero ocioso.
Igual, se pueden titularizar préstamos hipotecarios, y revenderlos a los bancos, Fondos de Inversiones y AFP, para crear mecanismos de captación revolventes. El crédito hipotecario es de los más seguros, pues es muy difícil que las personas incumplan con sus cuotas y se dejen ejecutar la propiedad.
Para agilizar toda la construcción de viviendas, hay que crear un departamento especial en la Jurisdicción de Tierras y el Registrador, pues el proceso de deslinde de títulos y sus divisiones tardan más de 10 meses. La Jurisdicción Inmobiliaria no está preparada, técnica y admirativamente, para producir 25,000 a 35,000 títulos de propiedad de apartamentos dentro de la ley 189. Este es un gran cuello de botella, pues sin título el banco no otorga y desembolsa el crédito al comprador ni al promotor.
Habría que revisar numerosos impuestos municipales y cargas, que se convierten en impuestos disfrazados a la construcción, que en el fondo solo encarecen las obras y los apartamentos. Los paga el comprador. Hay que modernizar muchas instituciones que hoy no están en armonía con una agresiva política habitacional que requiere el país.
Para construir urbanizaciones de apartamentos y viviendas con toda su infraestructura, hay un problema y gran limitación. Contrario al pasado, ahora con las normas prudenciales y auto reglas, la banca comercial, de desarrollo y asociaciones, no otorgan créditos interinos para la construcción de la costosa infraestructura de una urbanización. Antes se podía. Ahora le piden al promotor que con sus propios recursos construyan el 50 % de la urbanización, antes de poder acceder a un préstamo de construcción.
Pero esta exigencia significa que el promotor debe tenercapital propio para la infraestructura, de más de RD$ 50 a RD$ 100 millones para invertir en varios meses, y eso solo lo pueden disponer muy pocos promotores grandes, pero no el promotor mediano con experiencia. Hay, pues, que volver a disponer de créditos interinos hipotecarios para la construcción de la infraestructura, de lo contrariose construirá poco y lento y debe buscarse la forma que temporalmente se acepten las Cartas Constancias, hasta que salgan los títulos de propiedad definitivos.
En otro orden, los recursos de los Fondos de Pensiones, administrados por la AFP, según la SIPEN, globalmente ascienden a RD$ 675,451 millones. El 77 % está invertidos en Letras y Bonos de Hacienda y en Certificados del Banco Central. Y el resto de las inversiones en están en bonos e inversiones de grandes empresas privadas, pero nada para proyectos para los trabajadores y empleados.
Según Resolución 105 de la Comisión Clasificadora de Riesgos de diciembre del 2015 se puede invertir en Fondos Inmobiliarios autorizados hasta el 20 % para la vivienda, pero todavía no está lista la normativa y por lo tanto no se han utilizado para estos fines.
Si solo se utilizaran un 5 % de esa cartera global para proyectos de viviendas en bonos hipotecarios, eso significaría inversiones habitacionales de RD$ 33,775millones, que es una cifra más que suficiente y aumenta cada mes. Ahora, sin embargo, no se destina nada a proyectos inmobiliarios o viviendas de mediano y bajos costos. Un cambio de esta política crearía muchos empleos y dinamizaría toda la industria de la construcción, ferreterías, cemento, varillas, ventanas, puertas, muebles y electrodomésticos y pinturas.
En resumen, se puede apreciar la necesidad de reformar y mejorar la política de construcción y financiamiento de la vivienda pública y privada. Pero se requiere de una política más agresiva en el área de la vivienda y su infraestructura. Debería producirse un Pacto para la Vivienda, entre Gobierno y sector privado constructor. El Estado debe crear un marco ágil y flexible para construir proyectos sociales y apuntalar la masiva construcción del sector privado. Una coherente y realista política de vivienda dinamizaría la economía y todo el sector. Además, es una política vital de cohesión social.
Eduardo J. Tejera
http://www.eduardotejera.com
1 de julio de 2020
Aportes a la Economía de la República Dominicana 